国信证券：地产基本面表现较弱，需求端持续放松

       乐居财经 李礼 11月30日，国信证券发布房地产行业2023年12月投资策略。

       核心观点

　　行业：基本面表现较弱，需求端持续放松。1.销售：从交易量看，累计降幅持续扩大。1-10月，商品房销售额同比-4.9%，降幅较1-9月扩大了0.3个百分点；销售面积同比-7.8%，降幅较1-9月扩大了0.3个百分点。10月单月，销售额同比-8%，降幅较9月收窄了6个百分点；而销售面积同比-11%，降幅较9月扩大了0.8个百分点。截至目前出台的地产政策效果持续性欠佳，潜在购房者观望情绪仍较重。高频数据显示，销售表现依旧较弱，截至11月26日，30城商品房7天移动平均成交面积同比-20.7%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域7天移动平均面积同***别为-23%、-35%、+2%、-26%；一线城市、二线城市、三线城市7天移动平均成交面积同***别为-3%、-14%、-49%。截至2023年11月26日，30城商品房累计成交面积为11989万㎡，同比-8.5%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域成交面积累计同***别为-11%、-11%、-2%、-12%；一线城市、二线城市、三线城市商品房成交面积累计同***别为0%、-9%、-15%。2.投融资：开发投资和到位资金降幅均扩大。1-10月，房地产开发投资同比-9.3%，降幅较1-9月扩大了0.2个百分点；10月单月，开发投资环比-17%，同比-11.3%，降幅与9月持平。10月百强房企拿地积极，主要受热点城市土地供应节奏的影响，在城市维度土地市场表现依旧较弱。房企资金压力仍较大，1-10月，房企到位资金同比-13.8%，降幅较1-9月扩大了0.3个百分点；10月单月，到位资金环比-15%，同比-17%，降幅较9月收窄了1.1个百分点。3.开竣工：新开工表现依旧疲软，竣工增速略有收窄。根据统计局数据，2023年1-10月，房屋新开工面积同比-23.2%，降幅较1-9月收窄了0.2个百分点；竣工面积同比+19.0%，较1-9月收窄了0.8个百分点。10月单月，房屋新开工面积环比-14%，同比-21.1%，降幅较9月扩大了6.5个百分点；竣工面积环比+30%，同比+13.3%，较9月收窄了12.1个百分点。但国信证券判断，在高土储和低库存的图景下，明年开工势能较大。

　　板块：本月跑赢沪深300指数2.0个百分点。自上期策略报告发布至今，房地产板块上涨2.5%，跑赢沪深300指数2.0个百分点，在31个行业中排21名。根据Wind一致预期，按最新收盘日计，板块2023年动态PE为9.9倍，比2019年1月3日的底部估值水平（6.6倍动态PE）高31.7%。

　　投资策略：随着高能级城市需求端政策逐步落地，土储质量优、投资强度稳定的优质房企将显著受益于楼市热度的边际改善，取得销售和规模的稳定增长。同时，在未来一年高土储和低库存的图景下，开工势能较大，城改+保障房建设将释放大量高价值地块，有能力且有***的地方型国企将持续受益，结合当前城投拿地比例和“14号文”的纲领，代建龙头企业未来也将大有可为。12月核心推荐越秀地产、华润置地、中国海外发展、绿城管理控股。

　　风险提示：政策落地效果不及预期、行业基本面超预期下行、房企信用风险***超预期冲击。